Reklama
Pacht je typem smluvního závazku, z nějž propachtovateli vzniká povinnost přenechat pachtýři právo užívat a požívat propachtovanou věc, za což mu náleží pachtovné. Z toho vyplývá, že propachtovanou věcí může být pouze taková věc, která přinese plody a užitky neboli výnosPACHTOVNÍ SMLOUVA KOMENTÁŘ. Online. Dostupné z: https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&opi=89978449&url=https://mv.gov.cz/odk2/soubor/vzor-3-pachtovni-smlouva-komentar-pdf.aspx&ved=2ahUKEwiJh465jtWMAxXD_7sIHQHeMxwQFnoECDUQAQ&usg=AOvVaw1gxnuyLl_O40i1sgndQiDf. [cit. 2025-04-13].1). Tento druh závazku upravují ustanovení § 2332 až § 2357 zákona č. 89/2012, občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Jeho úpravu máme rozdělenu do tří pododdílů – obecná ustanovení o pachtu, zemědělský pacht (jehož předmětem může být zemědělský, ale také lesní pozemek)„PRŮVODCEATLAS consulting spol. s r.o.Nájemní smlouva“ (PRŮVODCE - Nájemní smlouva [cit. 13.04.2025, ve znění účinném k 01.01.2025] Převzato z CODEXIS®) 2) a pacht závodu.
Mezi principy závazkového práva patří, mimo jiné, princip relativních účinků, tedy že závazek má účinky jen mezi smluvními stranami. Z tohoto pravidla však máme dvě výjimky, kterými jsou nájem a pacht – tyto dva instituty závazkového práva mají účinky erga omnes, tedy vůči všem, a to u nájmu skrz petitorní ochranu nájemce (§ 2211 o. z.) a co se týče pachtu, u něj se přiměřeně uplatní ustanovení o nájmu, takže zde tento účinek dovozujeme přes § 2341 o. z., který nás odkazuje zpět na zmíněný § 2211 o. z.
Nájem i pacht jsou smluvními závazky, jejichž předmětem je přenechání věci k užití jinémuCo je to pacht? Online. Advokátní kancelář Ing. Mgr. Ladislav Šmarda. 2023. Dostupné z: https://www.aksmarda.cz/rady-a-tipy/co-je-to-pacht/. [cit. 2025-04-13].3), klíčovým rozdílem je, že nájemní smlouva zakládá povinnost přenechat věc nájemci k užívání, kdežto v případě pachtovní smlouvy pachtýř smí nejen věc užívat, ale také požívat, tedy těžit z ní plody (to, co věc pravidelně poskytuje ze své přirozené povahy) a užitky (to, co věc pravidelně poskytuje ze své právní povahy)Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 491. Online. Fulsoft.cz - Zákony, judikatura a literatura 2025-2026. 2018. Dostupné z: https://www.fulsoft.cz/33/komentar-zakona-89-2012-sb-obcansky-zakonik-491-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4EtuvCojfP1DmXYVzHCA42ZSqLrK87za8wA/. [cit. 2025-04-13].4). Pokud není pro pacht speciální úprava, použijí se pro něj přiměřeně pravidla obsažená v ustanoveních o nájmu.
Předpokladem a podstatou pachtu je aktivní zapojení pachtýře – vyžaduje se, aby věc obhospodařoval vlastním přičiněním, tedy vlastní prací či jinou aktivní činností směřující k jejímu zhodnocení (získávání plodů či užitků). Právě to jej odlišuje od nájmu, kde se počítá pouze s pasivní rolí nájemce.
Pachtýř má zákonnou povinnost o věc pečovat jako řádný hospodář. Je povinen pouze k běžné údržbě a k běžným opravám.DOLEŽAL, M., JIRSA, J., NOVOTNÝ, M., TRÁVNÍKOVÁ, B. a kolektiv autorů. Občanský zákoník - Komentář s judikaturou. Svazek XII – Závazky z právních jednání (§ 2055 - 2893). Ostrava. ISBN 978-80-7624-006-3. In. CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém] ATLAS consultig [cit.2025-04-13] 5) Výnosy z věci náleží pachtýři, který také nese riziko neúspěchu svého hospodaření, to znamená, že v případě, že věc výnos nepřinese, nenáleží pachtýři náhrada od propachtovatele.
Pacht je pojmově úplatný. Pachtýř se zavazuje propachtovateli poskytnout pachtovné, které může být buďto peněžní, nebo také může jít o poměrnou část výnosu z propachtované věci. Pokud placení pachtovného není mezi stranami ujednáno, použijeme úpravu nájemného, tedy platí se měsíčně pozadu.
Občanský zákoník zavedl pojem tzv. pachtovního roku, který se od kalendářního roku liší v případě zemědělského pachtu, jehož speciální úpravu najdeme v § 2346 o. z.: „pachtovné se platí ročně pozadu a je splatné k 1. říjnu“, tedy pachtovní rok u zemědělského pachtu trvá od 1. října do 30. září a pachtovné se platí ročně pozadu vždy k 1. říjnu.Co je to pacht? Online. Advokátní kancelář Ing. Mgr. Ladislav Šmarda. 2023. Dostupné z: https://www.aksmarda.cz/rady-a-tipy/co-je-to-pacht/. [cit. 2025-04-13].6)
Inventář (§ 2342–2344 o. z.) v rámci pachtu představuje soubor věcí, zejména věcí movitých, které jsou určeny k užívání společně s propachtovanou věcíNájem a pacht, zejména nemovitostí. Online. BusinessINFO.cz. 2024. Dostupné z: https://www.businessinfo.cz/navody/najem-a-pacht-zejmena-nemovitosti-ppbi/4/#inventar. [cit. 2025-04-13].7) a k jejímu obhospodařování. Ustanovení o pachtu se vztahují i na inventář, přičemž způsob jeho užívání a správy závisí primárně na ujednání smluvních stran.
Pokud je věc propachtována s inventářem, je pachtýř povinen inventář zachovávat.Nájem a pacht, zejména nemovitostí. Online. BusinessINFO.cz. 2024. Dostupné z: https://www.businessinfo.cz/navody/najem-a-pacht-zejmena-nemovitosti-ppbi/4/#inventar. [cit. 2025-04-13].8) Jsou-li jeho součástí zvířata, je pachtýř povinen obnovovat jejich stav.
V případě, že je zničena věc z inventáře, nebo dojde-li k jejímu opotřebení či k vadě v takové míře, že věc nelze nadále užívat, musí ji propachtovatel v inventáři obnovit. Tuto povinnost nemá v případě, že k tomu došlo zaviněním pachtýře.
Při skončení pachtu se inventář vrací propachtovateli, přičemž je nutno peněžně vyrovnat schodek v hodnotě původně převzatého a vráceného inventáře, pokud nastal.
Pacht lze ujednat jak na dobu určitou, tak na dobu neurčitou. Pachtovní smlouvy mají oproti smlouvám nájemním delší výpovědní dobu,Co je to pacht a čím se liší od nájmu? Online. Dostupný advokát. 2025. Dostupné z: https://dostupnyadvokat.cz/blog/pacht#coje. [cit. 2025-04-13].9) a to z důvodu potřeby zvýšené ochrany pachtýře, který má takto garantováno, že mu plody a užitky skutečně připadnou.Co je to pacht? Online. Advokátní kancelář Ing. Mgr. Ladislav Šmarda. 2023. Dostupné z: https://www.aksmarda.cz/rady-a-tipy/co-je-to-pacht/. [cit. 2025-04-13].10) Proto u pachtu na dobu neurčitou je výpovědní doba stanovena na šest měsíců za podmínky, že pacht skončí s koncem pachtovního roku. Speciální úpravu výpovědní doby nejdeme u zemědělského pachtu na dobu neurčitou, a to v délce dvanácti měsícůPACHTOVNÍ SMLOUVA KOMENTÁŘ. Online. Dostupné z: https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&opi=89978449&url=https://mv.gov.cz/odk2/soubor/vzor-3-pachtovni-smlouva-komentar-pdf.aspx&ved=2ahUKEwiJh465jtWMAxXD_7sIHQHeMxwQFnoECDUQAQ&usg=AOvVaw1gxnuyLl_O40i1sgndQiDf. [cit. 2025-04-13].11). Výpověď musí být v písemné formě, to však pouze v případě, že i pachtovní smlouva byla písemná.
Při skončení pachtu náleží dosud neoddělené plody propachtovateli, který pachtýři nahradí náklady na ně vynaložené. Pachtýř má při skončení pachtu povinnost věc vrátit propachtovateli, a to v místě původního převzetí a také ve stavu, v jakém byla věc v okamžiku, kdy ji přebíral, to ovšem s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání a požívání.DOLEŽAL, M., JIRSA, J., NOVOTNÝ, M., TRÁVNÍKOVÁ, B. a kolektiv autorů. Občanský zákoník - Komentář s judikaturou. Svazek XII – Závazky z právních jednání (§ 2055 - 2893). Ostrava. ISBN 978-80-7624-006-3. In. CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém] ATLAS consultig [cit.2025-04-13].12) V případě, že pachtýř tuto povinnost poruší, tedy věc neodevzdá, náleží propachtovateli pachtovné, jako by pacht nadále trval. Po tuto dobu se plody a užitky počítají jako za celý rok, tudíž za ně propachtovateli náleží pachtovné ve výši ročního pachtovného.DOLEŽAL, M., JIRSA, J., NOVOTNÝ, M., TRÁVNÍKOVÁ, B. a kolektiv autorů. Občanský zákoník - Komentář s judikaturou. Svazek XII – Závazky z právních jednání (§ 2055 - 2893). Ostrava. ISBN 978-80-7624-006-3. In. CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém] ATLAS consultig [cit.2025-04-13].13)
Úprava pachtovní smlouvy byla do českého právního řádu znovu zavedena s účinností nového občanského zákoníku (zákona č. 89/2012 Sb.). Předchozí občanský zákoník, zákon č. 40/1964 Sb., tento institut nijak neupravoval, tedy pachtovní smlouvy nebylo možné za jeho účinnosti (mezi lety 1951 až 2013) uzavírat. Smlouvy, které dnes nazýváme pachtovními, se uzavíraly jako smlouvy nájemní, proto také v rámci přechodných ustanoveních nového o. z. vykládáme pojem „nájemní smlouvy“ nejen jako nájemní, ale také pachtovní smlouvy.Pacht. Online. JUDr. Nosek. 2014. Dostupné z: https://www.judrnosek.cz/pacht/. [cit. 2025-04-23].14) Pravidlem je, že se závazkové vztahy ze smluv řídí právní úpravou, která byla účinná v době jejich vzniku (§ 3028 odst. 3 o. z.), to znamená, že pro ně uplatníme princip plné neretroaktivity.Holub Tadeáš, Pražák Pavel, Občanský zákoník – Komentář s judikaturou - Svazek XIV - Ustanovení společná, přechodná a závěrečná (§ 3015-3081), CODEXIS publishing, 01.09.2018 [cit. 15.04.2025] Převzato z CODEXIS®, doplňku LIBERIS.15) Z této zásady je však výjimkou právě nájem, potažmo pacht, neboť pro ně platí princip tzv. nepravé retroaktivity – přestože smlouva byla uzavřena před 1. 1. 2014 (jako nájemní), ode dne účinnosti zákona č. 89/2012 Sb. se na ni použije úprava nového o. z., jak stanoví § 3074 o. z.Holub Tadeáš, Pražák Pavel, Občanský zákoník – Komentář s judikaturou - Svazek XIV - Ustanovení společná, přechodná a závěrečná (§ 3015-3081), CODEXIS publishing, 01.09.2018 [cit. 15.04.2025] Převzato z CODEXIS®, doplňku LIBERIS.16)
Místo, kde se právo setkává s lidmi.
