Reklama
Rozšířená osnova
Právní úprava sousedských vztahů podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen OZ), vychází z principu, že vlastnické právo není absolutně neomezené, ale končí tam, kde začíná právo druhého. Jedním ze zákonných omezení vlastníka je povinnost zdržet se tzv. imisí. Imisemi (z latinského immissio – vpuštění, vnikání)Spáčil, J., Hrabánek, D. a kol. Sousedská práva: Imise [online]. bulletin-advokacie.cz. 28. 12. 2015 [cit. 30. 3. 2026]. Dostupné z: http://www.bulletin-advokacie.cz/sousedska-prava-imise1) se rozumí účinky činnosti provozované na jednom pozemku, které mají vliv na pozemky sousední a mohou rušit vlastníka v obvyklém užívání.Brim, L. Absolutní majetková práva (MP311Zk). Osnovy k seminářům. Podzim 2025. Brno: Masarykova univerzita, 2025, s. 31.2)
Přímými imisemi se rozumí zásahy, které jsou na sousední pozemek sváděny cíleně a záměrně - např. svedení okapu na cizí pozemek, či vysypávání odpadu přes plot. Imise přímé jsou definovány v § 1013 odst. 1 OZ. Vzhledem k vysoké míře narušení vlastnického práva platí pro přímé imise absolutní zákaz. Výjimkou jsou pouze situace, kdy se takové jednání opírá o zvláštní právní důvod, typicky o věcné břemeno – služebnost nebo smluvní ujednání.Brim, L. Absolutní majetková práva (MP311Zk). Osnovy k seminářům. Podzim 2025. Brno: Masarykova univerzita, 2025, s. 31.3)
Nepřímé imise vznikají jako vedlejší produkt činnosti na pozemku rušitele a na sousední pozemek se šíří přirozenou cestou - např. hluk, kouř, stínění, dle § 1013 odst. 1 OZ zde patří také vnikání zvířat. Na rozdíl od imisí přímých jsou zakázány pouze tehdy, pokud jsou naplněny dva předpoklady: (a) účinky imisí překračují míru přiměřenou místním poměrům, (b) současně dochází k podstatnému omezení obvyklého užívání sousedního pozemku.Brim, L. Absolutní majetková práva (MP311Zk). Osnovy k seminářům. Podzim 2025. Brno: Masarykova univerzita, 2025, s. 31.4)
Zvláštní režim dopadá na nepřímé imise, které mají původ v úředně schváleném závodu nebo obdobném zařízení - např. továrna či letiště. Pokud tyto subjekty provozují svou činnost v mezích úředního schválení, je vyloučena tzv. negatorní žaloba.Žaloba na zdržení se rušení.5) Sousedé v takovém případě musí imise strpět, zákon jim však namísto zákazu činnosti přiznává právo na náhradu újmy v penězích.
Pokud však imise vznikají v důsledku překročení schváleného provozu, § 1013 odst. 2 OZ umožňuje nárok na zdržení se těchto imisí. Rovněž pravidlo o privilegovaných imisích nedopadá na imise přímé.Brim, L. Absolutní majetková práva (MP311Zk). Osnovy k seminářům. Podzim 2025. Brno: Masarykova univerzita, 2025, s. 31.6)
Jak již bylo zmíněno, pro stanovení protiprávnosti imisí, zejména imisí nepřímých, je vyžadováno naplnění dvou podmínek: imise musí vnikat na pozemek v míře nepřiměřené místním poměrům a zároveň podstatně omezovat obvyklé užívání pozemku.
Pojem „místní poměry“ je neurčitým právním pojmem, který judikaturaRozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28.5. 2020, sp. zn. 22 Cdo 942/20207) vykládá jako objektivní stav v dané lokalitě. Při posuzování je brán v potaz celkový charakter území.Miškář – K některým otázkám imisí, 2021.8) Rozhodující tedy je, zda se jedná o oblast industriální, zemědělskou, či rezidenční. Imise, jež je v určité lokalitě povolena (např. pach hospodářských zvířat na venkově), může být v jiné lokalitě (např. v hustě zastavěné městské oblasti) vyhodnocena jako nepřípustná.
Toto kritérium je posuzováno jako reálný dopad imise na výkon vlastnického práva. Obvyklým užíváním pozemku je faktické užívání, které není v rozporu s právními předpisy.Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 4. 2015, sp. zn. 22 Cdo 3940/20149) Judikatura zdůrazňuje, že oba předpoklady jsou samostatné a soud je musí zkoumat odděleně.Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2018, sp. zn. 22 Cdo 1554/201810) I imise, která by mohla být v daném místě považována za typickou (např. prach ze zemědělské činnosti), se stává nepřípustnou, pokud svou intenzitou fakticky zamezuje sousedovi v základním užívání jeho nemovitosti.Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2020, sp. zn. 22 Cdo 942/202011)
Proti imisím je možné se bránit negatorní žalobou podle ustanovení § 1042 OZ a domáhat se, aby se soused zdržel závadných zásahů. Soud může nařídit odstranění zdroje imise nebo uložit zákaz. Žalobu je oprávněn podat každý vlastník pozemku, který je imisemi dotčen, přičemž není rozhodující, zda jde o pozemek sousední, ale zda na něj imise fakticky působí.
Zvláštní úprava se týká privilegovaných imisí. V těchto případech se zpravidla nelze domáhat jejich zákazu, nýbrž pouze náhrady újmy v penězích. Výjimku však představují situace, kdy provoz překračuje stanovený rozsah povolení – tehdy je možné požadovat i zdržení se takového jednání.Imise [online]. zakonyprolidi.cz [cit. 30. 3. 2026]. Dostupné z: https://www.zakonyprolidi.cz/blog/imise.htm12)
Místo, kde se právo setkává s lidmi.
