Inflační doložka v nájmu bytu. Uplatní se limit podle § 2249 občanského zákoníku?

878 1
878 1

Úplatnost je jedním z pojmových znaků nájemní smlouvy, podle které pronajímatel přenechává za úplatu k užívání byt a nájemce se zavazuje za toto užívání platit nájemné, jehož výše se v průběhu může měnit. Jedním ze způsobů jak se podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „o. z.“) smluvní strany mohou dohodnout na zvyšování nájemného je právě prostřednictvím inflační doložky. Běžně sjednávaná inflační doložka v nájemních smlouvách nebudila v dobách cca 2% inflace příliš mnoho pozornosti. V současné době (podzim 2022), však takové ustanovení nabývá na významu. Pronajímatele bude především zajímat, zda mohou inflační doložku aktivovat v plné výši, a to i například příští rok. Naproti tomu nájemce bude zajímat, zda je proti každoroční aktivaci inflační doložky možná obrana.

Otázky:

  1. Jak má inflační doložka znít?
  2. Je inflační doložka ujednáním podle § 2248 o. z.?
  3. Vztahuje se na inflační doložku limit podle § 2249 o. z.?
  4. V případě vysoké inflace, lze se inflační doložce bránit?

Ad 1: Jak má inflační doložka znít?

Přestože se nejedná o těžiště tohoto příspěvku, alespoň stručně autor příspěvku upozorňuje na to, že je třeba věnovat pozornost již samotné formulaci inflační doložky, tedy toho, co se rozumí inflací (její mírou). Aby ustanovení inflační doložky bylo platné, je třeba, aby bylo dostatečně určité, a tedy v případě soudního sporu přezkoumatelné. Jako příklad nevhodně naformulované doložky lze uvést následující: „Nájemné se každoročně zvyšuje o inflaci.“ Z takové formulace není zřejmé ani kdy, ani o kolik se bude nájemné zvyšovat. Jde o míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen? Nebo průměrnou roční míru inflace? Nebo míru inflace vyjádřenou přírůstkem indexu spotřebitelských cen ke stejnému měsíci předchozího roku či míru inflace vyjádřená přírůstkem indexu spotřebitelských cen k předchozímu měsíci? Vymezení a definování toho, co se rozumí mírou inflace, je žádoucí nepodcenit a vycházet ze standardizovaných pojmů, ideálně dle ČNB.[1]

Ad 2: Je inflační doložka ujednáním podle § 2248 o. z.?[2]

Inflační doložka je ujednání (dohodou) stran o změně nájemného, podle které je možné nájemné jednostranným jednáním pronajímatele zvyšovat dle míry inflace. Inflační doložka je dohodou bez ohledu na ujednání intervalu zvyšování (změny) nájemného. Inflační doložka tedy je ujednáním podle § 2248 o. z. (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4677/2009).

Ad 3: Vztahuje se na inflační doložku limit podle § 2249 o. z.?

Vztah §§ 2248 a 2249 o. z., je takový, že použití § 2249 o. z.[3], nastává až za situace, kdy není dohoda dle § 2248 o. z. Jinými slovy, pokud si strany změnu nájemného ujednaly, v poměrech tohoto příspěvku tedy změnu dle inflační doložky, ustanovení § 2249 o. z., a tedy limit 20 % v posledních 3 letech se nepoužije. Je tomu však vždy? K tomu viz další otázka a její odpověď.

Ad 4: V případě vysoké inflace, lze se inflační doložce bránit?

Pokud se limit podle § 2249 o. z., na inflační doložku nevztahuje, lze se inflační doložce bránit, je-li inflace příliš vysoká? Nabízí se otázka aktivace klauzule rebus sic stantibus, tedy klauzule podstatné změny poměrů. Ta dopadá na změny okolností tak podstatných, že tato změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich za současného prokázání toho, že tato změna nemohla být rozumně předpokládána (viz § 1764 – 1766 o. z.).

Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 22. 5. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1670/2018 nárůst tržního nájemného za takovou okolnost považovat nelze, neboť jeho výše se v čase v závislosti na ekonomických podmínkách mění. V případě nájmu se tak neuplatní úprava dle § 1764 násl. o. z., nýbrž speciální ustanovení § 2249 o. z.

Nejvyšší soud připomenul, že je třeba vycházet ze zásady pacta sunt servanda, strany by měly uzavřenou dohodu o způsobu zvyšování nájemného respektovat, a to i v případě, kdy se po uzavření smlouvy změnily okolnosti do té míry, že se sjednaný způsob stal pro některou z nich méně výhodný (viz např. nález ÚS ze dne 8. 7. 2010, sp. zn. II. ÚS 3292/09). Nejvyšší soud však zdůraznil, že nelze vyloučit, kdy oproti stavu, z něhož strany vycházely při uzavírání smlouvy, dojde k tak podstatné změně okolností (kterou nemohly strany předpokládat), že jejím důsledkem bude hrubý nepoměr v jejich právech a povinnostech. Klauzule rebus sic stantibus je typická především u závazků s opětujícím se plněním, a není-li v nich výslovně stanoveno něco jiného, lze mít za to, že smlouvy jsou mlčky uzavírány s takto ujednanou doložkou. Jestliže by došlo k takové podstatné změně poměrů mající za následek zjevně nespravedlivé uspořádání vztahů mezi pronajímatelem a nájemcem ohledně výše nájemného, musela by být obnovena jejich rovnováha. S ohledem na zvláštní úpravu určení výše nájemného v ustanovení § 2249 o. z., bude na místě obnovit tuto rovnováhu postupem podle této konkrétní, speciální úpravy.

Podle prognózy ČNB ze srpna tohoto roku (2022) lze za rok 2022 očekávat celkovou inflaci 16,5 % a za rok 2023 9,5 %.[4] Vyvstává nám zde další pojem, a to „celková inflace“, což je, jinak řečeno, průměrná roční míra inflace, tedy míra inflace vyjádřená přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen představující procentní změnu průměrné cenové hladiny za 12 posledních měsíců proti průměru 12 předchozích měsíců. Pokud by se inflace vyvíjela dle srpnové prognózy ČNB, za rok 2022 a 2023 by byl dvacetiprocentní limit dle § 2249 o. z., překročen o 6 procentních bodů (16,5 + 9,5). Při pohledu na historický vývoj průměrné roční míry inflace v letech 1998 – 2019 však zjistíme, že nejvyšší inflace v tomto období byla právě v roce 1998, kdy dosáhla 10,7 %, druhá nejvyšší byla v roce 2008, a to 6,3 % a třetí nejvyšší inflace byla ve sledovaném období za rok 2001, tedy 4,7 %. Ostatní roky se pohybovala kolem 2 – 3 % (v období 2013 až 2016 dokonce v intervalu 0,3 – 1,4 %).[5] Je míra inflace 16,5 % a 9,5 % něco, co lze očekávat a s čím musí smluvní strany počítat?

Závěrem

Autorovi je známa obvyklá praxe uzavírání nájemní smlouvy na dobu určitou, typicky na jeden rok, čímž je limitace dle § 2249 o. z., i pravidlo (dohoda) dle § 2248 o. z., obcházeno. Rovněž autor upozorňuje, že ujednání o zvyšování nájemného prostřednictvím míry inflace vždy není výhodné (zejména pak v situaci, kdy obvyklé nájemné roste rychleji než inflace). Předmětem tohoto příspěvku však byla především otázka, zda se na inflační doložku, tedy dohodu dle § 2248 o. z., uplatní limit dle § 2249 o. z. S ohledem na rozhodnutí Nejvyššího soudu lze mít za to, že nikoliv, neboť, míra inflace je něco, s čím standardně musí smluvní strany v tržním hospodářství počítat. Je však třeba si uvědomit, že shora uvedené rozhodnutí Nejvyššího soudu je ze dne 22. 5. 2019. Do té doby bezmála 20 let byla inflace ve standardní míře kolem cca 2 % a strany tak mohly očekávat inflaci v této dosud obvyklé míře. Bylo však předvídatelné, že v roce 2022 se míra inflace bude blížit 20 %?

Lze si představit situaci, že by nebylo možné citovaný závěr Nejvyššího soudu paušálně přebírat, a to po zohlednění konkrétních poměrů dané věci (např. období, na které je nájemní smlouva uzavřena, kdy byla smlouva uzavřena, případně jak dlouho vysoká inflace trvá). Současně je třeba dodat, že se míra inflace kolem 10 % může stát normou pro několik následujících let, pak by do úvahy vstupoval faktor, že strany v daném ekonomickém vývoji tržního hospodářství musely takto vysokou míru inflace předvídat.

Poznámky pod čarou

[1] Inflace, spotřebitelské ceny. czso.cz, citováno dne 21. 9. 2022. Dostupné online na: https://www.czso.cz/csu/czso/inflace_spotrebitelske_ceny.

[2] Podle § 2248 o. z., strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného

[3] Podle § 2249 odst. 1 o. z., neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

[4] Prognóza ČNB – léto 2022. cnb.cz, citováno dne 21. 9. 2022. Dostupné online na: https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/prognoza/

[5] Průměrná roční míra inflace v letech 1998 – 2019. czso.cz, citováno dne 21. 9. 2022. Dostupné online na: https://www.czso.cz/csu/czso/prumerna-rocni-mira-inflace-v-letech-1998-2019

In this article

Join the Conversation