Oprávněnost výpovědi z nájmu bytu a prostoru sloužícího podnikání

530 0
530 0

Úvodem

V právní úpravě nájmu bytu i prostoru sloužícího podnikání, která je obsažena v zák. č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku,[1] zákonodárce umožňuje napadat oprávněnost výpovědi z nájmu. V případě nájmu bytu má takové právo podle ust. § 2290 o.z. pouze nájemce. U nájmu prostoru sloužícího podnikání náleží takové právo podle ust. § 2314 o.z. kterékoli straně smlouvy, jíž je adresována výpověď (tedy slovy zákona „vypovídané straně“) Obě uvedená ustanovení o.z. stanovují právo dotčené strany podat soudu návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Dotčená strana má tedy právo podat žalobu k příslušnému soudu v níž se domáhá vyslovení toho, že jí daná výpověď je neoprávněná (bližší podmínky, které je nutno splnit jsou uvedeny níže, zvlášť pro nájem bytu i prostoru sloužícího podnikání).

V praxi se ukázalo, že problém činí výklad pojmu oprávněnosti výpovědi, zejména to, zda

(i) zahrnuje i její neplatnost či zdánlivost[2] anebo

(ii) směřuje pouze k důvodům dané výpovědi.

V prvně zmíněném případě můžeme hovořit o oprávněnosti výpovědi v širším smyslu, tedy že je všeobecně dána po právu (je platná a důvodná, není zdánlivá). To by znamenalo, že neoprávněnou výpovědí bude taková, která se nezakládá na zákonném nebo smluvním výpovědním důvodu, stejně jako výpověď, která je neplatná nebo zdánlivá. Druhá zmíněná možnost směřuje k výkladu pojmu oprávněnosti v užším smyslu, tedy že tento pojem zahrnuje pouze důvodnost dané výpovědi. Neoprávněná výpověď by tedy byla pouze taková, která se nezakládá na sjednaném nebo stanoveném výpovědním důvodu.

Výklad pojmu oprávněnosti výpovědi se stal předmětem judikatury Nejvyššího soudu[3] a ustálil se v jisté dvojakosti chápání tohoto pojmu. Oprávněnost výpovědi je podle níže citované judikatury Nejvyššího soudu nutno pro účely ust. § 2290 a § 2314 o.z. zásadně chápat v užším smyslu jako její důvodnost. I přes tento závěr připouští Nejvyšší soud, že vyjdou-li v řízení najevo důvody neplatnosti nebo zdánlivosti dané výpovědi, je třeba takovou výpověď shledat jako v širším smyslu neoprávněnou a žalobě na neoprávněnost výpovědi vyhovět. Zjistí-li totiž soud, že výpověď je neplatná nebo zdánlivá, pozbývá smyslu zabývat se tím, zda byl výpovědní důvod naplněn a taková výpověď je bez dalšího neoprávněná (v širším smyslu).[4]

V následujícím textu stručně proberu možnosti obrany výpovědi z nájmu bytu i prostoru sloužícího podnikání a rozsah přezkumu výpovědi v řízení o žalobě na její neoprávněnost.

 

Výpověď z nájmu a obrana proti ní

Výpověď nájmu bytu

Nájem bytu může pronajímatel vypovědět pouze ze zákonem stanovených důvodů, neboť ust. § 2235 odst. 1 o.z. nepřipouští ujednání o zvláštních výpovědních důvodech v neprospěch nájemce. Jinými slovy, v případě výpovědi dané pronajímatelem musí být naplněn některý ze zákonem předvídaných výpovědních důvodů podle ust. § 2288 nebo § 2291 o.z. Oprávněná je pak jedině taková výpověď, která naplňuje zákonem stanovený důvod. Pokud dal pronajímatel nájemci bytu výpověď z jiného důvodu, který v předmětné výpovědi skutkově vylíčil, jedná se o výpověď neoprávněnou, nikoli neplatnou.[5] Nájemce se tudíž takovéto výpovědi musí bránit žalobou na neoprávněnost výpovědi podanou ve stanovené lhůtě.[6]

V případě nájmu bytu platí podle ust. § 2290 o.z., že nájemce má právo ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení výpovědi navrhnout soudu, aby přezkoumal její oprávněnost. O tomto svém právu musí být pronajímatelem ve výpovědi poučen, jinak je taková výpověď neplatná (§ 2286 odst. 2 o.z.).[7]

 

Obrana proti neoprávněné výpovědi

Domnívá-li se nájemce, že nedošlo k naplnění výpovědního důvodu, má právo ve smyslu ust. § 2286 odst. 2 o.z. ve spojení s ust. § 2290 o.z. podat pronajímateli námitky proti výpovědi a návrh na přezkoumání její oprávněnosti u soudu, tedy žalobu na neoprávněnost výpovědi. Námitky nicméně nejsou obligatorní a nájemce je nemusí vůbec podávat;[8] nájemce může podat rovnou žalobu k soudu (viz níže). Takový postup lze i doporučit, protože začíná běžet dvouměsíční propadná lhůta k podání žaloby na neoprávněnost výpovědi určená v ust. § 2290 o.z.[9] Po jejím uplynutí právo nájemce na podání žaloby zaniká a nájemce se tak již nemůže určení neoprávněnosti co do přezkumu výpovědního důvodu nijak domoci.

 

Výpověď nájmu prostoru sloužícího podnikání

Nájem prostoru sloužícího podnikání není na rozdíl od nájmu bytu založen na ochraně nájemce jako principiálně slabší strany. Je třeba zdůraznit, že je možno smluvně sjednat výpovědní důvody pro obě smluvní strany, včetně možnosti výpovědi bez udání důvodu. I přezkum oprávněnosti výpovědi má přísnější pravidla, která musí být dodržena. Týká se to nutnosti podat vůči druhé smluvní straně námitky proti výpovědi.

 

Obrana proti neoprávněné výpovědi

Podle ust. § 2314 odst. 1 o.z. má kterákoli vypovídaná strana (nikoli pouze nájemce jako v případě nájmu bytu) právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu a musí být adresovány druhé smluvní straně. Dále podle ust. § 2314 odst. 2 o.z. platí, že nejsou-li námitky vzneseny včas, zaniká právo na přezkoumání oprávněnosti výpovědi.

Podle § 2314 odst. 3 o.z. vznese-li vypovídaná strana námitky včas, a vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. Účelem podání námitek je snaha o mimosoudní řešení sporu mezi smluvními stranami před podáním žaloby. Podání námitek je podmínkou pro podání žaloby na neoprávněnost výpovědi.

Jisté nejasnosti může dále vyvolávat v případě nájmu prostoru sloužícího k podnikání ust. § 2310 o.z.[10] Zde je stanoven zvláštní důvod neplatnosti výpovědi pro absenci výpovědního důvodu. Je třeba si uvědomit, že s ohledem na zásadu autonomie vůle je možné sjednat nájem prostoru sloužícího podnikání s možností výpovědi i bez udání důvodu. Soudím, že v důsledku ujednání o možnosti bezdůvodné výpovědi bude aplikace ust. § 2310 o.z vyloučena a tento důvod neplatnosti nebude dán. Nabízí se otázka, zda námitku, že ve smlouvě nebylo sjednáno vypovězení nájmu bez důvodu, posoudit jako námitku co do neoprávněnosti výpovědi nebo co do její neplatnosti. Jsem toho názoru, že se jedná o posouzení platnosti výpovědi. V případě, že by nebylo jiného ujednání stran, stanoví zákon absenci výpovědního důvodu jako důvod neplatnosti výpovědi. Dospěje-li soud k závěru, že smlouva neobsahuje ujednání o možnosti podat výpověď bez udání důvodu, bude tedy muset uzavřít, že výpověď je neplatná, nikoli nedůvodná. Logicky i na tento případ nebude dopadat lhůta podle ust. § 2314 o.z., neboť se nejedná o otázku oprávněnosti v užším smyslu (naplnění výpovědního důvodu), nýbrž neplatnosti předmětné výpovědi. Je však třeba připomenout, že je třeba doručit druhé smluvní straně námitky proti výpovědi; nestane-li se tak, není možné uspět se žalobou na neoprávněnost výpovědi. Příkladem může být situace, kdy nájemce vypoví nájem prostoru sloužícího podnikání, který byl uzavřen na dobu určitou, aniž by uvedl jakýkoli důvod své výpovědi (tato možnost nebyla ve smlouvě sjednána). Pronajímatel nechá věc být a na výpověď nijak nebude reagovat. Po uplynutí lhůty k podání námitek již nemůže podat ani žalobu na neoprávněnost výpovědi. Může nicméně podat žalobu o zaplacení nájemného a v tomto řízení uplatnit námitku neplatnosti výpovědi. Soud shledá výpověď danou nájemcem jako neplatnou a uloží mu povinnost zaplatit pronajímateli dlužné nájemné

 

Žaloba na neoprávněnost výpovědi a řízení o ní

Zvláštní žaloba

Obě zmiňovaná ustanovení o.z. zakládají právo v nich uvedené osoby podat k soudu žalobu na neoprávněnost výpovědi. Tato je zvláštní žalobou vyplývající z hmotného práva, jíž se nájemce bytu, potažmo kterákoli vypovídaná strana při nájmu prostoru sloužícího podnikání domáhá v řízení před soudem vydání rozhodnutí, že výpověď, jež jí byla dána, je neoprávněná. Nejvyšší soud shledal, že řízení o přezkumu oprávněnosti výpovědi je svou povahou zvláštním řízením, které zákonodárce vyčlenil k přezkoumání oprávněnosti výpovědi v užším smyslu, tedy k přezkoumání toho, zda tvrzený výpovědní důvod byl naplněn; v jiném řízení nelze již naplnění výpovědního důvodu projednat ani přezkoumat, a to ani jako předběžnou otázku.[11]

V případě nájmu bytu i prostoru sloužícího podnikání se bude postupovat zásadně shodně. Nejvyšší soud uzavřel, že jelikož ust. § 2290 o.z. (pro účely nájmu bytu) je obdobou ust. § 2314 o. z. (pro účely nájmu prostoru sloužícího podnikání) lze judikatorní závěry vyslovené ohledně § 2290 o.z. bez rozumných pochybností použít i v případě výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání.[12] K výkladu ust. § 2290 a § 2314 o.z. je tedy nutno přistupovat cum grano salis totožně. V případě nájmu prostoru sloužícího podnikání bude nutno zohlednit shora popsaná specifika výpovědi z tohoto nájmu. Především bude soud zkoumat, zda byly podány ve stanovené lhůtě námitky proti výpovědi. Vypovídaná strana tedy musí kromě včasného podání žaloby předtím zavčas podat i námitky a toto v řízení prokázat. Nebyly-li námitky včas podány, žaloba bude zamítnuta, neboť nebyla splněna hmotněprávní podmínka pro vznik práva na její podání.[13]

 

Příslušný soud a řízení o žalobě

Žalobu je nutno adresovat věcně a místně příslušnému soudu. Věcně příslušným soudem je podle ust. § 9 odst. 1 zák. č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu,[14] soud okresní, potažmo obvodní. Místní příslušnost se řídí ust. § 88 písm. b) o.s.ř.; příslušný je soud v jehož obvodu se nachází nemovitá věc, která je předmětem nájmu.

Předmětem řízení zahájeného na základě žaloby na neoprávněnost výpovědi je podle Nejvyššího soudu[15] především zkontrolování důvodnosti výpovědi, tedy její oprávněnosti v užším smyslu. Ještě jednou připomínám, že se nejedná o obecnou určovací žalobu ve smyslu ust. § 80 o.s.ř., a není tak třeba prokazovat naléhavý právní zájem.[16] Shledá-li soud, že proklamovaný výpovědní důvod naplněn nebyl, žalobě vyhoví a rozhodne, že výpověď je neoprávněná; v opačném případě žalobu zamítne.

Nejvyšší soud pro případ výpovědi z nájmu bytu uvádí, že je třeba žalobě na neoprávněnost výpovědi vyhovět i v případě, že soud v průběhu řízení dojde k závěru o neplatnosti nebo zdánlivosti takové výpovědi;[17] pro účely zákonné ochrany nájemce je totiž nutno chápat i neplatnou či zdánlivou výpověď jako neoprávněnou v širším smyslu.[18]

Zda je tento závěr použitelný i pro žalobu na neoprávněnost výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání je diskutabilní. Nejvyšší soud se k tomu v citovaném rozhodnutí,[19] kde hovoří o obdobnosti žalob v obou případech, přímo nevyjadřuje. V rozhodnutích, v nichž dospěl k tomu závěru o vyhovění žalobě na neoprávněnost výpovědi i v případě, že vyjde najevo její neplatnost či zdánlivost, hovoří především o zákonné ochraně práv nájemce bytu.[20] Tato zákonná ochrana sice nebude v případě nájmu prostoru sloužícího podnikání dána, nicméně tento závěr je odůvodnitelný i jinak. Osobně se domnívám, že je správný z důvodu procesní ekonomie. Usnesení Nejvyššího soudu citované výše[21] jasně hovoří o tom, že neplatná či nicotná výpověď je zcela zjevně v širším smyslu neoprávněná. Není třeba zatěžovat ani soud ani strany sporu vedením dalšího, jiného řízení, když lze v řízení o žalobě na neoprávněnost výpovědi finálně vyřešit otázku ukončení nájemního poměru i tak, že se konstatuje, že výpověď je neoprávněná i proto, že je neplatná nebo zdánlivá, tedy v širším smyslu. Ostatně pro opačný závěr nenacházím rozumný důvod; zúžení soudního přezkumu výpovědi jen na její důvodnost by znamenalo zbytečné náklady pro obě strany. Přezkoumání platnosti či zdánlivosti právního jednání je konečně předběžnou otázkou pro každé jeho další obsahové posuzování.

 

Srovnání uplatnění neplatnosti či zdánlivosti oproti neoprávněnosti výpovědi

V řízení o žalobě na neoprávněnost výpovědi nic nebrání této žalobě bez dalšího přezkumu naplnění výpovědního důvodu vyhovět, dospěje-li soud k závěru, že výpověď je neplatná či zdánlivá; i taková výpověď je totiž v širším smyslu neoprávněná. Popsané rozlišování mezi pojetím oprávněnost v užším smyslu pro účely omezení časového období přezkumu naplnění výpovědních důvodů a v širším smyslu pro účely soudního řízení o žalobě na neoprávněnost na zásadní význam v situaci, kdy strana oprávněná k podání žaloby na neoprávněnost zmešká lhůtu k jejímu podání. Pokud přesto podá žalobu, tuto soud zamítne, neboť nebyla podána včas.[22] Kdyby tedy byla oprávněnost v ust. § 2290 a § 2314 o.z. chápána v širším smyslu, dotčené straně by zaniklo po uplynutí stanovené lhůty i právo žádat přezkum výpovědi i z hlediska její neplatnosti nebo zdánlivosti a tyto namítat v jiném řízení (např. o vyklizení). To by v důsledku mohlo znamenat, že bude zmeškáním lhůty znemožněno uplatnit u soudu i takové vady výpovědi, které zákon sankcionuje absolutní neplatností či zdánlivostí; to by se zjevně nejen příčilo smyslu a účelu zákona samotného, ale i zdravému rozumu. Po uplynutí stanovených lhůt k podání žaloby (případně nepodání námitek podle ust. § 2314 o.z.) tak pouze zaniká možnost přezkoumávat naplnění výpovědních důvodů, tedy oprávněnost výpovědi v užším smyslu.[23] Kupříkladu, pokud pronajímatel podá následně žalobu na vyklizení nemovitosti, která je předmětem nájmu, bude moci soud i v tomto řízení přezkoumat neplatnost či zdánlivost výpovědi.

V řízení o žalobě na neoprávněnost výpovědi soud zkoumá především naplnění výpovědních důvodů. Rozdílnost uplatnění neplatnosti, zdánlivosti a neoprávněnosti (v užším smyslu) výpovědi z nájmu bytu.

Pro příklad uveďme, že pronajímatel doručil nájemci výpověď z nájmu bytu podle ust. § 2291 o.z. odůvodněnou tím, že nájemce neuhradil nájemné za poslední tři měsíce; nájemce byl poučen o právu podat žalobu na neoprávněnost výpovědi. Protože se jedná o výpověď bez výpovědní doby, platí, že pronajímatel musel před podáním výpovědi nájemce bytu vyzvat k nápravě.[24] Rozlišíme dvě situace (1) nájemce byl před podáním výpovědi vyzván pronajímatelem k tomu, aby nájemné uhradil a (2) pronajímatel nájemce nevyzval k úhradě před podáním výpovědi.

V situaci ad 1 nájemce podá žalobu na neoprávněnost výpovědi a bude tvrdit, že nájemné uhradil (a prokáže své tvrzení např. potvrzením o úhradě). Podal-li žalobu ve dvouměsíční lhůtě ode dne doručení výpovědi, soud žalobě vyhoví a vysloví, že předmětná výpověď je neoprávněná. Zmešká-li nájemce stanovenou lhůtu, soud žalobu zamítne. Pokud po zamítnutí žaloby podá pronajímatel žalobu o vyklizení bytu, nebude již nájemce moci tvrdit, že nájemné uhradil, a že výpověď byla proto neoprávněná, toto jeho právo zaniklo uplynutím stanovené lhůty. Žalobě pronajímatele o vyklizení bytu bude vyhověno.

Situace ad 2 bude poněkud odlišná. Podá-li nájemce žalobu včas, bude jí opět vyhověno, nicméně ne pouze proto, že by nájemné uhradil, ale proto, že předmětná výpověď je zdánlivá. Zmešká-li nájemce lhůtu, žalobu soud opět zamítne z toho důvodu, že nebyla dodržena zákonem stanovená lhůta pro její podání. Pokud nicméně i v tomto případě pronajímatel podá žalobu o vyklizení bytu a v řízení o ní se prokáže, že nájemce nebyl vyzván k nápravě před tím, než mu byla dána výpověď, žalobu zamítne s odůvodněním, že nájemní poměr stále trvá, protože k předmětné výpovědi se nepřihlíží, je toliko zdánlivá.

Nakonec uvedu poslední příklad týkající se neplatnosti výpovědi. Podle ust. § 2286 o.z. musí být nájemce bytu poučen o možnosti podat proti výpovědi námitky a navrhnout její přezkoumání soudem, jinak je výpověď neplatná.[25] Postup bude totožný jako ve shora zmíněných případech, pokud nájemce podá žalobu ve lhůtě podle ust. § 2290 o.z. Pokud lhůtu zmešká, následky pro pronajímatele budou stejné jako v případě zdánlivosti výpovědi. V řízení o vyklizení bytu, prokáže-li se, že nájemce nebyl řádně poučen podle ust. § 2286 o.z., bude žaloba o vyklizení zamítnuta s poukazem na to, že nájemní poměr trvá, neboť výpověď daná pronajímatelem byla absolutně neplatná.

 

Závěrem

Z výše uvedeného vyplývá, že se v judikatuře Nejvyššího soudu ustálil výklad, že pokud jde o chápání oprávněnosti výpovědi co do možností jejího napadení v zákonem stanovené lhůtě, je zásadně třeba tento pojem vykládat v užším smyslu. Oprávněnost výpovědi v užším smyslu znamená její důvodnost, tedy to, že byla dána ze zákonem stanoveného nebo smluvně sjednaného důvodu. Domnívá-li se nájemce bytu nebo strana nájmu prostoru sloužícího podnikání, která výpověď dostala, že nebyl naplněn výpovědní důvod, může podat k soudu žalobu na neoprávněnost této výpovědi (u nájmu prostoru sloužícího podnikání musí před tím vůči druhé straně podat námitky). Nejvyšší soud vyslovil, že pokud v průběhu řízení zahájeného žalobou na neoprávněnost výpovědi vyjde najevo neplatnost nebo zdánlivost napadené výpovědi, soud žalobě vyhoví, protože výpověď shledá jako neoprávněnou v širším smyslu s nemá v takovém případě význam přezkoumávat, zda byl tvrzený výpovědní důvod naplněn. S ohledem na tento výklad se prekluzivní lhůta stanovená v ust. § 2990 o.z. a § 2314 o.z. vztahuje toliko na námitku neoprávněnosti výpovědi v užším smyslu, tedy její důvodnosti. Právo napadat naplnění výpovědního důvodu jejím uplynutím bez dalšího zaniká.  Bude-li následně zahájeno jiné soudní řízení týkající se předmětného nájemního poměru, např. podáním žaloby o zaplacení nájemného nebo žaloby o vyklizení nemovitosti, může i v tomto řízení soud přezkoumat platnost či zdánlivost výpovědi; tomu nebrání, že před tím nebyla podána žaloba na neoprávněnost výpovědi.

 


[1] V textu dále uváděn jako „o.z.“

[2] V tomto článku není prostor se zabývat pojmy neplatnosti a zdánlivosti právního jednání, odkazuji proto na články doc. JUDr. Michaely Hendrychové (Zuklínové), CSc., a to k následkům neplatnosti právního jednání zveřejněném zde: https://www.pravniprostor.cz/clanky/rekodifikace/nasledky-neplatnosti, a k pojmu zdánlivosti právního jednání zde: https://www.pravniprostor.cz/clanky/rekodifikace/zdanlive-pravni-jednani.

[3] Viz níže citovaná judikatura.

[4] Výslovně a zcela výstižně uvedeno v usnesení Nevyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 542/2019 ze dne 05.06.2019: „[…]je-li pak konkrétní výpověď neplatná či zdánlivá, je bez dalšího neoprávněná a je-logicky vzato-vyloučeno uvažovat o naplněnosti uplatněného výpovědního důvodu.“

[5] Nejvyšší soud, rozsudek ze dne 15. 11. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3328/2017, [R 112/2019 civ.], bod 17. odůvodnění

[6] Tamtéž.

[7] O právu podat námitky nemusí být nájemce bytu poučen; absence takového poučení nezakládá neplatnost výpovědi (srov. Nejvyšší soud, rozsudek ze dne 18.03.2019, č.j. 26 Cdo 2199/2018-186).

[8] Občanský zákoník o postupu jejich uplatnění nic bližšího nestanoví – na rozdíl od výpovědi nájmu prostoru sloužícího podnikání, viz níže.

[9] S ohledem na hmotněprávní povahu této lhůty je třeba, aby byla žaloba nejpozději poslední den této lhůty doručena příslušnému soudu.

[10] Použije se toliko pro výpověď nájmu prostoru sloužícího podnikání na dobu určitou.

[11] Nejvyšší soud, rozsudek ze dne 15. 11. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3328/2017, [R 112/2019 civ.], bod 13. odůvodnění, shodně Nejvyšší soud, rozsudek ze dne 22. 1. 2019 č.j. 26 Cdo 649/2018-273

[12] Nejvyšší soud, rozsudek ze dne 22. 1. 2019 č.j. 26 Cdo 649/2018-273

[13] Žalobu soud zamítne, nenáleží-li žalobci podle hmotného práva jím uplatněné právo. Protože při nesplnění povinnosti podat včas druhé straně námitky žalobci podle ust. § 2314 odst. 2 o.z. toto právo zaniká, bude žaloba zamítnuta.

[14] Dále v textu jako „o.s.ř.“

[15] Nejvyšší soud, rozsudek ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, [R 75/2018 civ.], bod 15. odůvodnění, shodně Nejvyšší soud, rozsudek ze dne 15. 11. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3328/2017, [R 112/2019 civ.], bod 16. odůvodnění.

[16] Nejvyšší soud, rozsudek ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, [R 75/2018 civ.], bod 15. odůvodnění, shodně Nejvyšší soud, rozsudek ze dne 15. 11. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3328/2017, [R 112/2019 civ.], bod 13. odůvodnění a Nejvyšší soud, usnesení ze dne 05.06.2019, sp. zn. 26 Cdo 542/2019.

[17] Podotýkám, že jedná-li se o neplatnost absolutní (§ 588 o.z.) a zdánlivost právního jednání, přihlédne k nim soud vždy z úřední povinnosti. Absolutně neplatná je např. výpověď z nájmu bytu, kde není uvedeno poučení nájemce o možnosti podat žalobu o neoprávněnost výpovědi (srov. Nejvyšší soud, rozsudek ze dne 18.03.2019, č.j. 26 Cdo 2199/2018-186). Ve většině případů týkajících se neplatnosti výpovědi z nájmu nicméně půjde o neplatnost relativní, k níž soud přihlédne toliko k námitce dotčené strany.

[18] Nejvyšší soud, rozsudek ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, [R 75/2018 civ.], bod 15. odůvodnění, shodně Nejvyšší soud, rozsudek ze dne 15. 11. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3328/2017, [R 112/2019 civ.], bod 14. odůvodnění.

[19] Nejvyšší soud, rozsudek ze dne 22. 1. 2019 č.j. 26 Cdo 649/2018-273

[20] Nejvyšší soud, usnesení ze dne 05.06.2019, sp. zn. 26 Cdo 542/2019;

[21] Viz pozn. pod čarou 4.

[22] Žaloba bude zamítnuta, protože žalobcovo právo žádat přezkum oprávněnosti výpovědi uplynutím stanovené lhůty zaniklo.

[23] Nejvyšší soud, rozsudek ze dne 22. 1. 2019 č.j. 26 Cdo 649/2018-273, zejm. srov. závěr odůvodnění.

[24] V ust. § 2291 odst. 3 se stanoví, že neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží. Jedná se tedy o zákonem stanovený důvod zdánlivosti výpovědi („nepřihlíží se k ní“). Blíže ke zdánlivosti viz odkaz v poznámce pod čarou č. 2.

[25] Jde o neplatnost absolutní, neboť taková výpověď se příčí zákonu i veřejnému pořádku (ochrana nájemce jako slabší strany) (srov. Nejvyšší soud, rozsudek ze dne 18.03.2019, č.j. 26 Cdo 2199/2018-186). Byla-li by výpověď stižena relativní neplatností, je nutno aby nájemce důvod relativní neplatnosti v řízení o žalobě na vyklizení bytu namítnul.

In this article

Join the Conversation