524 0

V předkládaném článku bude nastíněna problematika pitné vody ve vztahu k vadám nemovitosti při jejím převodu. Článek vychází mimo jiné z odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 670/2012, ze dne 25. 7. 2013 (dále jako rozsudek). Závěry z tohoto rozsudku jsou zasazeny do kontextu problematiky přístupu k (pitné) vodě, zdali lze nedostatek pitné vody považovat za vadu nemovitosti (rodinného domu).[1]

Představení autora

Mgr. Leoš Kudlík (PF UK) se zaměřuje na právo nemovitostí, správní právo, ochranu životního prostředí a občanské právo. Dále se věnuje energetickému právu a ochraně osobních údajů.

 

Zásobení pitnou vodou  

Standardně lze nemovitost zásobovat pitnou vodou dvěma způsoby, jednak vodovodní přípojkou jednak individuálním zdrojem (studna). Pojem pitná voda je vymezen dle ustanovení § 3 odst. 1 zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví (dále jako zákon o ochraně veřejného zdraví).[2] Prováděcím předpisem, kterým se stanoví hygienické limity mikrobiologických, biologických, fyzikálních, chemických a organoleptických ukazatelů jakosti pitné vody, je pak vyhláška č. 252/2004 Sb., kterou se stanoví hygienické požadavky na pitnou a teplou vodu a četnost a rozsah kontroly pitné vody (dále jako vyhláška č. 252/2004 Sb.).[3]

Při posuzování, zdali je zásobení pitnou vodou možné považovat za obvyklý a očekávaný standard bydlení, je nutné vyhodnotit, o jaký typ nemovitosti se jedná (např. rodinný dům určený k trvalému bydlení nebo naopak stavba pro rodinnou rekreaci), a zároveň kde se nemovitost nachází. Předně hraje roli, jde-li o intravilán či extravilán obce (např. okraj lesa mimo zastavěné území obce).[4]

Ve zmíněném rozsudku bylo odvolacím soudem zásobení rodinného domu k trvalému bydlení pitnou vodou vyhodnoceno jako obvyklá vlastnost, jejíž nedostatek či absence je okolností omezující užívání takového domu podle povahy a účelu smlouvy. Nejvyšší soud tento názor nesdílel. Osobně se kloním na stranu Nejvyššího soudu a souhlasím s argumentací, že nedostatek připojení rodinného domu ke zdroji pitné vody činí sice užívání takové nemovitosti méně komfortním, nicméně jeho užívání k trvalému bydlení nebrání a možnost takového užívání ani podstatně nesnižuje, tím spíše jedná-li se o extravilán obce, kde je předpoklad připojení ke zdroji pitné vody menší.

 

Kdo je povinen zajistit dodávky pitné vody

Podle ustanovení § 3 odst. 2 zákona o ochraně veřejného zdraví je provozovatel vodovodu pro veřejnou potřebu povinen zajistit, aby dodávaná voda měla jakost pitné vody.[5] Povinnost podle věty první mají, není-li dále stanoveno jinak, i vlastník vodovodu pro veřejnou potřebu, který je nositelem práv a povinností provozovatele, osoba, která zajišťuje náhradní zásobování pitnou vodou, osoba, která vyrábí pitnou vodu z individuálního zdroje jako součást své podnikatelské činnosti, pro jejíž výkon musí být používána pitná voda, a osoba, která dodává pitnou vodu pro veřejnou potřebu.

Za osobu, která dodává pitnou vodu pro veřejnou potřebu, se považuje:

  1. vlastník, a není-li provozovatelem, pak provozovatel vodovodu, u něhož je průměrná denní produkce menší než 10 m³, nebo počet fyzických osob trvale využívajících vodovod je menší než 50, pokud vodovod provozuje jako součást své podnikatelské činnosti nebo jako součást jiné činnosti právnické osoby,
  2. osoba dodávající pitnou vodu jako součást své podnikatelské činnosti nebo jiné činnosti právnické osoby z výdejních automatů, akumulačních nádrží, ve vzdušných, vodních a pozemních dopravních prostředcích,
  3. vlastník nebo provozovatel veřejné studny, která byla označena jako zdroj pitné vody,
  4. osoba zásobující pitnou vodou z individuálního zdroje veřejné objekty (například školy, zdravotnická zařízení, zařízení stravovacích služeb).

Dále podle ustanovení § 5 odst. 3 zákona č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (dále jako vodní zákon), jsou při provádění staveb nebo jejich změn nebo změn jejich užívání stavebníci povinni podle charakteru a účelu užívání těchto staveb je zabezpečit zásobováním vodou, není však stanoveno, že se musí jednat o vodu pitnou. V této souvislosti lze taktéž odkázat na ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby (dále jako vyhláška o technických požadavcích na stavby), stavby podle druhu a potřeby musí být (mimo další technické vybavení) napojeny na vodní zdroj nebo vodovod pro veřejnou potřebu.

Ve vztahu k rodinným domům není stanoveno, že se musí jednat o vodu, která má parametry pitné vody.[6] Jinak je tomu u staveb škol, předškolních, školských a tělovýchovných zařízení, pro které je zakotveno, že ve výukových prostorách musí být umístěn alespoň jeden výtok pitné vody.[7] Obdobně též povinnost dle ustanovení § 3 odst. 2 písm. d) zákona o ochraně veřejného zdraví, jak je uvedeno výše.

 

Napojení domu na zdroj vody

V případě, že je rodinný dům napojen na vodovod pro veřejnou potřebu podle zákona č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích (dále jako zákon o vodovodech a kanalizacích), je jeho zásobení pitnou vodou zajištěno.[8] Pokud ovšem není voda přivedena do nemovitosti vodovodním řadem podle zákona o vodovodech a kanalizacích, nýbrž individuálním zdrojem vody (studna), nelze přístup k pitné vodě považovat za vlastnost obvyklou, jelikož ve vztahu ke kvalitě vody stanoveny žádné povinnosti. Na posouzení jakosti vody se sice vztahují parametry stanovené vyhláškou č. 252/2004 Sb., avšak je věcí vlastníka, respektive uživatele nemovitosti, jakou vodu pro vlastní potřebu používá. Nelze proto v případě rodinného domu, který je napojen na individuální zdroj vody, považovat za obvyklé, že voda z takového zdroje vykazuje hodnoty pitné vody.

 

Závěrem

V uvedených souvislostech je třeba zohlednit, že okolnost, zda je rodinný dům připojen k vodovodu pro veřejnou potřebu, je skutečností, kterou lze zjistit při obvyklé pozornosti při prohlídce domu. V případě, že dům takovou vodovodní přípojkou nedisponuje, je výrazem běžné opatrnosti kupujícího jakost vody ověřit, případně si napojení domu na zdroj pitné vody vymínit. Na současném nemovitostním trhu nelze od prodávající strany očekávat příliš velké ústupky a kompromisy.  

Osobně se kloním k názoru, že v situaci, kdy dům není připojen na vodovodní přípojku, nelze absenci pitné vody považovat za vadu nemovitosti (rodinného domu), tím spíše nachází-li se nemovitost v extravilánu obce. Rovněž po zohlednění skutečnosti, že z žádného právního předpisu neplyne povinnost připojit rodinný dům na zdroj pitné vody, lze mít důvodně za to, že není povinností vlastníka daného domu zajistit zdroj pitné vody.

Vzhledem k tomu, že v současnosti se s problémy týkajícími se nedostatku vody (především té pitné) setkáváme čím dál častěji, domnívám se, že se stanou častějšími soudní spory, v nichž se tento jev bude řešit a ustálená judikatura poskytne v budoucnu jednoznačnější odpovědi na to, zda zdroj pitné vody je obvyklou vlastností (té které) nemovitosti nebo není.

 


[1] V posuzovaném sporu šlo mimo jiné o slevu z kupní ceny, tomuto se v předkládaném článku nevěnuji.

[2] Za pitnou vodu se nepovažuje přírodní léčivý zdroj a přírodní minerální voda, o níž bylo vydáno osvědčení podle zvláštního právního předpisu.

[3] Hygienické požadavky na zdravotní nezávadnost a čistotu pitné vody se stanoví hygienickými limity mikrobiologických, biologických, fyzikálních, chemických a organoleptických ukazatelů, které jsou upraveny prováděcím právním předpisem, nebo jsou povoleny nebo určeny podle tohoto zákona příslušným orgánem ochrany veřejného zdraví.

[4] Intravilánem je označováno zastavěné území vymezené územně plánovací dokumentací nebo postupem podle stavebního zákona (viz ust. § 2 odst. 1 písm. d), písm. e), § 58 násl. StavZ). Extravilánem je označováno území ležící mimo zastavěné území obce, tedy mimo její intravilán. Termín není ve stavebním zákoně užíván.

[5] Předně viz ustanovení § 3 odst. 1 zákona o ochraně veřejného zdraví, rovněž jako vyhláška č. 252/2004 Sb.

[6] Ani ve vyhlášce č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, účinné do 25. 8. 2009, nebyla povinnost napojit rodinný dům na zdroj výhradně pitné vody stanovena. Podle ustanovení § 11 odst. 1 platilo, že stavby podle druhu a potřeby se (mimo jiné) napojují na zdroj pitné, popřípadě užitkové vody a vody pro hašení požárů, s tím, že pro stavby škol, předškolních, školských a tělovýchovných zařízení bylo stejně jako ve vyhlášce č. 268/2009 Sb. stanoveno, že ve výukových prostorách musí být umístěn alespoň jeden výtok pitné vody (§ 59 odst. 12, věta první, vyhlášky č. 137/1998 Sb.)

[7] Viz ustanovení § 49 odst. 8, věta první, vyhlášky vyhláška o technických požadavcích na stavby.

[8]  Ustanovení § 2 odst. 3, § 3 odst. 2, § 8, 9 a 15 zákona o vodovodech a kanalizacích.

In this article

Join the Conversation