Vzájemné předkupní právo vlastníka pozemku a vlastníka stavby na něm zřízené ve světle aktuální judikatury

404 0
404 0

Úvod

Jednou z významných změn, se kterou přišel občanský zákoník účinný od 1. 1. 2014, zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „OZ“), bylo navrácení zásady superficies solo cedit do našeho civilního práva; součástí pozemku jsou tak dnes mimo jiné stavby na tomto pozemku zřízené[1]. Tento starý princip pocházející již z dob římských byl obsažen v obecném zákoníku občanském z roku 1811, občanský zákoník z roku 1950, který byl výsledkem právnické dvouletky, však tuto zásadu opustil a výslovně stanovil, že stavby součástí pozemku nejsou.[2]

Představení autora

Martin Horvát (PrF UK) je právním asistentem v advokátní kanceláři Weinhold Legal.

Věnuje se právu soukromému, zejména obchodnímu právu a problematice GDPR.

Aktuální úprava vzájemného předkupního práva

Naplnit tuto zásadu však nebylo možné v situaci, kdy vlastníkem pozemku a stavby ke dni účinnosti občanského zákoníku byli rozdílní vlastníci. Za účelem sjednocení vlastnictví pozemku a stavby zakládá OZ v § 3056 pro vlastníka pozemku i vlastníka stavby vzájemné předkupní právo; vlastník pozemku má tedy předkupní právo ke stavbě zřízené na jeho pozemku a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku, na němž je jeho stavba zřízena.

Obsah vzájemného předkupního práva se řídí přiměřeně podle § 2140 a násl. OZ[3]; dlužník je povinen nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by takovou věc chtěl prodat třetí osobě. V našem případě je vlastník pozemku povinen v případě, že chce pozemek prodat třetí osobě, nejprve pozemek nabídnout ke koupi vlastníkovi stavby a vlastník stavby je povinen v případě prodeje stavby stavbu přednostně nabídnout vlastníkovi pozemku. Z § 2128 odst. 1 OZ a contrario vyplývá, že je zapotřebí, aby bylo předkupní právo sjednáno v písemné formě, jestliže má být sjednáno předkupní právo k nemovité věci. V ostatních případěch není písemná forma zapotřebí.

 

Vzájemné předkupní právo pohledem Nejvyššího soudu

Specifickým případem je stav, kdy je pozemek nebo stavba na něm zřízená předmětem podílového spoluvlastnictví. Pro názornost si představme situaci, kterou prezentoval Nejvyšší soud v níže citovaném rozhodnutí: vlastník pozemku je zde současně spoluvlastník ¾ stavby a spoluvlastník ¼ uvedené stavby hodlá prodat svůj podíl třetí osobě. Nastává zde otázka, zda se i v případě podílového spoluvlastnictví aplikuje úprava vzájemného předkupního práva, či nikoli. A právě odpověď na tuto otázku nám dal Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 27. března 2019, sp. zn. 22 Cdo 2979/2018.

Podle Nejvyššího soudu je cílem vzájemného předkupního práva sjednotit vlastnictví pozemku a stavby na něm zřízené a jelikož jeho zákonná úprava omezuje smluvní volnost obou vlastníků, je nutné ji vykládat úzce. Úprava vzájemného předkupního práva se tak aplikuje pouze v případě, kdy jeho uplatněním dojde ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby na něm zřízené. Není tedy tomu tak, že by se zmíněná úprava užila v případě podílového spoluvlastnictví bez dalšího, což může výrazně usnadnit život kontraktujícím subjektům.

Vraťme se k výše uvedenému praktickému příkladu. Jestliže subjekt vlastnící ¼ stavby hodlá svůj podíl prodat třetí osobě, je povinen v takovém případě nejprve svůj podíl nabídnout druhému spoluvlastníku, neboť případnou koupí by došlo ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby na ní zřízené; úprava vzájemného předkupního práva se zde tedy užije. Pokud by však subjekt vlastnící ¼ hodlal třetí osobě prodat menší podíl než je ¼, k aplikaci vzájemného předkupního práva by nedošlo. V obou uvedených případech by se však uplatnila úprava předkupního práva v rámci podílového spoluvlastnictví, kterou nalezneme v § 1124 odst. 1 OZ, přičemž tato úprava není vůči vzájemnému předkupnímu právo v konkurenčním vztahu, a to z důvodu totožnosti spoluvlastníka stavby a vlastníka pozemku.

Jiným případem by byla situace, kdy by stavba zřízená na pozemku byla též předmětem podílového spoluvlastnictví, avšak vlastníkem ani jednoho z podílů by nebyl vlastník pozemku. Zde se dostává do konfliktu vzájemné předkupní právo dle § 3056 OZ a předkupní právo v rámci podílového spoluvlastnictví dle § 1124 odst. 1 OZ. Pro určení, které z těchto úprav v daném případě užijeme, aplikujeme pravidlo uvedené ve výše uvedeném rozhodnutí, tedy že se vzájemného předkupního práva užije tehdy, kdy jeho uplatněním dojde ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby na něm zřízené. Aby byla tato podmínka v uvedeném případě naplněna, musela by být předmětem transakce celá stavba a nikoli pouhý spoluvlastnický podíl, jelikož ani jedním ze spoluvlastníků není vlastník pozemku, a ke sjednocení vlastnictví obou nemovitých věcí ve smyslu § 3056 OZ by tak převodem spoluvlastnického podílu logicky dojít nemohlo. Pokud tedy ke sjednocení vlastnictví dojít nemůže, užije se úprava předkupního práva v rámci podílového spoluvlastnictví dle § 1124 odst. 1 OZ.

 

Závěr

Z hlediska vzájemného předkupního práva je klíčová otázka, zda jeho uplatněním dojde ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby na něm zřízené. Pokud je odpověď kladná, užijeme ustanovení o vzájemném předkupním právu. Stejný postup zvolíme v případě, kdy se střetává vzájemné předkupní právo dle § 3065 OZ a předkupní právo v rámci podílového spoluvlastnictví dle § 1124 odst. 1 OZ; v případě, že v rámci dané transakce nedojde ke sjednocení vlastnictví, aplikujeme ustanovení upravující předkupní právo v rámci podílového spoluvlastnictví.

 


[1] § 506 OZ

[2] KOUKAL, Pavel. § 506. In: BÍLKOVÁ, Jana a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1−654). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014, s. 1793.

[3] SPÁČIL, Jiří. § 3056. In: SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2013, s. 1235.

In this article

Join the Conversation