792 0

Dali jsme sbohem stoprocentním hypotékám. (Hypotéka na celou hodnotu nemovitosti.) Česká národní banka nedávno upravila svá doporučení pro poskytování hypoték. Loan to value (LTV) ukazatel aktuálně komerčním bankám doporučuje, aby úvěrovaly max. 80% hodnoty nemovitosti (ve výjimečných případech až 90%). Kdo tedy např. chce koupit nemovitost za cenu 2.200.000,- Kč v hodnotě (kterou stanoví znalec banky) 2.000.000,- Kč a obdrží hypoteční úvěr v obvyklém maximu, tj. na 80% hodnoty nemovitosti, musí mít připraveno vlastních cca 688.000,- Kč. Podrobně zde.[1] (Plus rezervu na ad hoc výdaje za služby a poplatky spojené s koupí nemovitosti a stěhováním.) K tomu je ještě potřeba „mít dobrý kredit“ tj. vejít se do ukazatelů DTI (debt to income) a DSTI (debt service to income).[2]

Právě proto v současnosti prudce stoupá zájem o stavební spoření.[3] S tímto produktem se stále pojí několik opakovaných otázek jeho potenciálních uživatelů. Příkladem lze uvést: Je výplata státní podpory vázána na doložení odpovídající investice do nemovitosti? Jak si zajistím maximální zisk ze svého stavebního spoření? Za jak dlouho mohu své peníze včetně zisku bez sankce vybrat a užít? Článek zodpoví tyto a další obdobně typické otázky.

Výhody a jejich maximalizace

Stavební spoření je finanční produkt, který je regulován zák. č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Smlouva o stavebním spoření, dále jen „Smlouva“ dle tohoto zákona je uzavírána mezi stavební spořitelnou, dále jen „Spořitelna“ a budoucím účastníkem stavebního spoření, dále jen „Účastník“. Účelem uzavření této Smlouvy je z pohledu Účastníka zisk státní podpory, úroku z vkladů a možnosti následně uzavřít úvěr ze stavebního spoření. Nad tyto výhody stanovené zákonem může konkrétní Spořitelna poskytnout další klientské výhody stanovené smluvně. (Tuto proměnnou nelze v článku zohlednit, avšak lze odkázat na jejich přehled zde[4].)

Na státní podporu mají nárok pouze fyzické osoby. Státní podpora je na účtu stavebního spoření průběžně pouze evidována formou ročních záloh. Tedy ač tyto peněžní prostředky na svém účtu Účastník vidí, stále ještě nejsou v jeho vlastnictví. Suma státní podpory se stane vlastnictvím Účastníka až její samotnou výplatou Účastníkovi po řádně ukončeném spoření. Státní podpora je zálohována ve výši 10% z naspořené částky ročně, a to až do výše 20.000,- Kč. Maximální výše státní podpory tedy činí 2.000,- Kč.

Srov.: Zde je zajímavé pozorovat koncepční rozdíl mezi stavebním spořením a doplňkovým penzijním spořením které obsahuje prvek sociální solidarity; ten, kdo spoří 300,- Kč/měs., obdrží 30% státní podpory. Ten, kdo spoří 1.000,- Kč/měs., obdrží 23% státní podpory. Ten, kdo spoří 3.000,- Kč/měs. získá pouhých 17,7%. Nic takového u stavebního spoření nenajdeme. O tomto fenoménu a o tom, proč je ekonomicky výhodnější příslib 10% podpory k výběru za 6 let, než příslib 30% podpory k výběru za 40 let více zde[5].

Smlouvy lze kumulovat, ne však nárok na státní podporu. Ta bude Účastníkovi dvou a více stavebních spoření připsána vždy do maximální výše 2.000,- Kč celkem. Účastníkovi, který za rok naspoří více než 20.000,- Kč, se částka nad tuto hranici započítá do výpočtu státní podpory na další rok. Pro ilustraci: Pokud tedy má Účastník v úmyslu spořit 10 let, postačí pro získání maximální státní podpory, provede-li na počátku spoření jednorázový vklad 200.000,- Kč. (Takový postup by však byl neekonomický, imobilizované finanční prostředky po dobu 10 let by zbytečně podlehly inflaci. Mnohem výhodnější je spořit průběžně.) Naopak jednou zmeškaný rok spoření zpětně zhojit nelze a státní podpora Účastníkovi přiznána nebude. Spořitelna si z účtu za jeho vedení zpravidla strhává roční poplatek v řádu stokorun. Velmi pečlivý Účastník tak ví, že pro využití státní podpory na absolutní maximum je vhodné spořit 20.X00,- Kč ročně v závislosti na výši poplatku.

Pokud se stane, že Účastník vážně poruší podmínky Smlouvy (zpravidla tím, že požádá o předčasné ukončení Smlouvy a vrácení svých prostředků zpět na soukromý účet, tj. dříve, než je možné provést výplatu státní podpory) je státní podpora vrácena zpět státu (ministerstvu financí). Obdrží však veškeré své naspořené prostředky, úroky z nich dle Smlouvy vč. úroků z nyní již vrácené státní podpory. Výše úroků je stanovena smluvně, zde se tedy Účastník stává neviditelnou rukou trhu, která napříč Spořitelnami vybírá nejvýhodnější nabídku.

Typické povinnosti Účastníka

Kde jsou výhody a nároky, tam také zpravidla najdeme i povinnosti a kritéria, jimiž jsou tyto výhody a nároky podmíněny. Největším strašákem býval smluvní závazek Účastníka stavebního spoření ukládat u Spořitelny pravidelně vklady ve smluvené výši. Přesto, že toto nepopulární smluvní ustanovení zákon Spořitelnám dispozitivně doporučuje, důsledkem vzájemné konkurence Spořitelen o potenciální Účastníky na volném trhu již prakticky vymizelo. (Přesto je vhodné se o tom v případě konkrétní Smlouvy přesvědčit.)

Srov.: Na rozdíl od doplňkového penzijního spoření, kde se účastník doplňkového penzijního spoření zaváže přispívat danou částkou měsíčně.

Výplaty státní podpory může Účastník dosáhnout naplněním jedné ze dvou následujících podmínek. V případě naplnění první podmínky může naložit s naspořenými prostředky vč. podpory jakkoli, v případě uvolnění prostředků a podpory na základě podmínky druhé ne.

První alternativou je nenakládání s již uspořenou částkou po dobu min. 6 let (bez ohledu na to, kolik peněz a kdy Účastník spoří). Tj. spoření běží po dobu min. 6 let. Podpora se vypočítává, jak bylo popsáno výše. Je lhostejno, zda Účastník spoří 50 nebo 5 tisíc Kč ročně. Po 6 letech od uzavření Smlouvy může vybrat své prostředky vč. přiznané podpory a užít je bez omezení na cokoli.

Druhou alternativou je uzavření úvěru ze stavebního spoření se Spořitelnou před uplynutím 6 let běhu Smlouvy. Pokud Účastník zvolí tuto druhou alternativu, musí všechny prostředky (tj. své uspořené prostředky vč. úroků a přiznané podpory, i prostředky získané úvěrem) užít jen a pouze na bytové potřeby.

Praktická rada nakonec

Budoucí Účastník si doma před návštěvou konkrétní Spořitelny zpravidla porovná nabídku stavebních spoření pomocí kalkulaček a srovnání jednotlivých Spořitelen dostupných na internetu. Zde je velmi důležité vždy zkontrolovat, zda kalkulačka počítá se všemi proměnnými, tj. vklad, úrok, podpora, smluvní bonusy a zejm. všechny poplatky (např. za uzavření Smlouvy, za vedení účtu…) pokud ne, je třeba chybějící proměnnou buď doplnit vlastním výpočtem nebo brát kalkulaci s rezervou. Pečlivý potencionální Účastník může do výpočtů zahrnout také očekávanou inflaci, aby se co nejblíže seznámil s tím, jakou skutečnou hodnotu bude mít na konci spoření k dispozici.


[1] Banka neposkytuje hypoteční úvěr na cenu, ale na hodnotu nemovitosti. Tuto hodnotu stanoví znalec banky, který má na mysli její ochranu před neschopností dlužníka splácet. Proto zde bude tendence nemovitost ohodnotit spíše konzervativně. Prvních 200.000,- Kč tak činí rozdíl mezi cenou a hodnotou nemovitosti, na který hypoteční úvěr poskytnut nebude. Hypotéka má být poskytována na max. 80% hodnoty nemovitosti. Dalších 400.000,- Kč činí 20% hodnoty nemovitosti, na které hypoteční úvěr zpravidla poskytnut nebude. Předpokládaná daň z nabytí nemovitosti činí 4% z ceny nemovitosti, tedy 88.000,- Kč; celkem 688.000,- Kč.

[2] ZEMAN, Marek. ČNB zavádí nové limity na hypotéky [online]. cnb.cz, 12. června 2018 [cit. 17. února 2019]. Dostupné na ˂https://www.cnb.cz/cs/verejnost/pro_media/tiskove_zpravy_cnb/2018/20180612_zfs.html˃.

[3] BUŘÍNSKÁ, Barbora. Stavební spoření je opět v oblibě, lidé více spoří s cílem zmírnit dopad regulace ČNB [online]. novinky.cz, 13. února 2019 [cit. 17. února 2019]. Dostupné na ˂https://www.novinky.cz/finance/496692-stavebni-sporeni-je-opet-v-oblibe-lide-vice-spori-s-cilem-zmirnit-dopad-regulace-cnb.html˃

[4] SOVOVÁ, Eva. O stavební spoření dál roste zájem, vylepšují se i akční nabídky [online]. idnes.cz, 7. listopadu 2018 [cit. 17. února 2019]. Dostupné na ˂https://www.idnes.cz/finance/banky-a-sporeni/stavebni-sporeni-akcni-nabidky-stavebni-sporitelny-zhodnoceni-vkladu.A181105_162753_sporeni_sov˃

[5] https://www.iurium.cz/2018/08/24/financni-produkty-doplnkove-penzijni-sporeni/

In this article

Join the Conversation