Předávací protokol k nemovitosti u nájemních smluv

447 0
447 0

Sepsání předávacího protokolu k převzetí a předání nemovitosti (dále jen „předávací protokol“) není ze zákona obligatorní, jedná se však o velmi užitečný nástroj. Je výlučnou vůlí smluvních stran (terminologií předávacího protokolu předávajícího a přejímajícího), zdali předávací protokol sepíší či nikoliv. Kvalitním předávacím protokolem lze předejít budoucím sporům mezi pronajímatelem a nájemcem, předávací protokol totiž slouží k ochraně obou smluvních stran, tedy jak pronajímatele, tak i nájemce. Precizní sepis předávacího protokolu zachycující stav nemovitosti v době předání má za cíl snížit eventuální rizika a spory na minimum, přičemž podpisem předávacího protokolu smluvní strany berou na vědomí a souhlasí s tím, že nájemci byla předána nemovitost v určitém stavu. Nesepsání předávacího protokolu lze napravit například následným souhlasným prohlášením stran, které bude obsahovat náležitosti předávacího protokolu.

Náležitosti předávacího protokolu

Kromě označení smluvních stran a jejich eventuálních zástupců by měl předávací protokol dále obsahovat následující:

  • přesné identifikační údaje nemovitosti;
  • prohlášení pronajímatele, že byt odevzdává do užívání nájemci, a prohlášení nájemce, že nemovitost od pronajímatele do užívání přejímá;
  • popis stavu přejímané nemovitosti, seznam a popis vybavení nemovitosti, včetně závada případně i termín jejich nápravy;
  • seznam klíčů (kolik klíčů dohromady od bytu existuje, včetně klíčů ke vstupním dveřím, poštovní schránce, aj. a kdo vlastní jejich kopie) od nemovitosti a společných prostor v domě a počet předávaných klíčů, případně též seznam osob, které jsou oprávněny nájemci vydat další klíče od společných prostor;
  • uvedení stavu, sériového čísla a umístění měřících zařízení pro odečet stavu odebrané vody, tepla, plynu a elektřiny, je-li byt takovými zařízeními vybaven;[1] a
  • výčet dokumentace předávané nájemci spolu s vybavením bytu (např. návod k obsluze plynového kotle).

Dále je možné do předávacího protokolu zaznamenat cokoli dalšího, co uznají smluvní strany za vhodné, v obecné rovině platí, čím konkrétnější předávací protokol je, tím lépe.

Kdy a kým bude nemovitost odevzdána?

Pokud se nájemní smlouva uzavírá před samotným předáním a převzetím nemovitosti, je zapotřebí přesně ve smlouvě označit den předání nemovitosti.[2] Před převzetím nemovitosti do užívání je vhodné se ujistit, zdali nemovitost předává osoba k tomu oprávněná. Osoba, která má nájemci byt do užívání odevzdat, může být výslovně označena již v nájemní smlouvě. Pokud tomu tak není a k předání bytu se nedostaví přímo vlastník nebo pověřený spoluvlastník bytu, je zapotřebí se přesvědčit o oprávnění takové osoby. Předávající by se v takovém případě měl prokázat plnou mocí udělenou mu pronajímatelem právě k předání bytu. Vzhledem k tomu, že se jedná o důležitou záležitost, doporučujeme požadovat, aby podpis pronajímatele na takové plné moci byl úředně ověřen.[3] Od uzavření nájemní smlouvy do převzetí nemovitosti může uplynout delší doba, lze tak dále doporučit nahlédnout do aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, týkající se pronajímané nemovitosti, a přesvědčit se, že nedošlo ke změně vlastnické struktury. V případě, že je pronajímatelem právnická osoba, je doporučeníhodné se přesvědčit, kdo je za tuto právnickou osobu oprávněn jednat.

Před podpisem protokolu

Podpisu předávacího protokolu by měla předcházet důkladná prohlídka nemovitosti (kontrola toho, zda jdou otevírat okenice, zda teče voda v koupelně, jestli je funkční sporák, kontrola podlah, vybavení atd.) a dále samotná kontrola předávacího protokolu.[4] V předávacím protokolu lze doporučit zachytit také to, že nájemce  byl seznámen se stavem společných prostor v domě stejně jako s tím, kde jsou umístěny uzávěry plynu, vody a vypínače elektrické energie. Platí-li v bytovém domě domovní řád, měl by ho nájemce před převzetím nemovitosti znát, včetně důležitých kontaktních spojení, např. na technického správce domu.

Předávací protokol k nemovitosti

Zjistí-li nájemce při přebírání nemovitosti vady bránící jejímu řádnému užívání k bydlení, je zapotřebí tyto vady vždy pronajímateli vytknout, a to nejlépe v předávacím protokolu (ideálně včetně fotodokumentace). V závažnějších případech, zejména odmítá-li se pronajímatel k vadám vyjádřit nebo jejich existenci v předávacím protokolu potvrdit, je možné přizvat ke zdokumentování vad soudního znalce, případně i notáře, který o stavu bytu a zjištěných vadách sepíše notářský zápis jako veřejnou listinu.[5]

(Ne)vrácení jistoty nájmu

Precizně sepsaný předávací protokol slouží k minimalizaci sporů. V případě absence předávacího protokolu nebo liknavého přístupu ze strany nájemce může být nájemce zbytečně krácen z jistoty nájmu, byť by vybavení např. neponičil. Chce-li se tak nájemce  vyhnout případným problémům s vrácením jistoty nájmu[6] či dalším sporům s pronajímatelem, nelze než doporučit problematiku předávacího protokolu nepodcenit.

Závěrem

Kvalitně sepsaný předávací protokol (a  jeho precizně zkontrolovaný soulad se skutečností) je užitečným nástrojem pro obě smluvní strany. Je doporučeníhodné, aby předávací protokol tvořil nedílnou součást každé nájemní smlouvy. Vhodné je sepsat předávací protokol i při vrácení nemovitosti. Je-li předávací protokol kvalitní a odsouhlasen všemi smluvními stranami, snižuje se počet eventuálních budoucích sporů mezi smluvními stranami z důvodu např. poškození vybavení nemovitosti.


[1] Stavy elektroměru a plynoměru aj. pak budou uvedeny ještě v originálních protokolech a převodech energií. Stav vody a tepla může sloužit k rozúčtování těchto energií, které není možné převádět na nájemníka.

[2]Pro vyloučení pochybností o tom, kdy má nájemce na nastěhování do nemovitosti právo. Není nutné termín určit konkrétním datem, lze to však doporučit.

[3] Pokud je více pronajímatelů, je potřeba se přesvědčit, že na plné moci udělené jejich společnému zástupci jsou podpisy všech. To platí i v případě, že pronajímatelé jsou manželé. Pokud je naopak více společných nájemců, je vhodné, aby si pro převzetí nemovitosti zvolili společného zástupce a vybavili jej písemnou plnou mocí.

[4] Pronajímatelům lze doporučit také upozornit písemně budoucí uživatele bytu na případná rizika spojená s užíváním vybavení bytu a na povinnost provádět pravidelnou údržbu a případné povinné kontroly vybavení bytu (např. komíny).

[5] Náhradu nákladů vynaložených na pořízení zápisu či posudku lze následně požadovat po pronajímateli. Pokud totiž nedostatky zjistíte, je záhodné je do protokolu zapsat a přímo stanovit i termíny, do kdy je musí pronajímatel odstranit.

[6] Jistota, dříve známe jako kauce,  představuje dočasnou platbu zajišťující nároky pronajímatele nemovitosti vůči nájemci z uzavřené nájemní smlouvy. Je pro pronajímatele užitečným nástrojem, který se může účinně bránit případnému nezákonnému postupu nájemce (např. zničené vybavení nemovitosti).

In this article

Join the Conversation