RECENZE: Markéta Selucká, Lukáš Hadamčík: Nájem bytu a domu po rekodifikaci soukromého práva

3383 0
3383 0

Přebal knihy Nájem bytu a domu po rekodifikaci soukromého práva

Praha: Wolters Kluwer, 2015, 264 str.

Tomáš Grygar*

 Ve druhé polovině minulého roku vydalo nakladatelství Wolters Kluwer monografii docentky občanského práva a děkanky Právnické fakulty Masarykovy univerzity Markéty Selucké a doktoranda na katedře občanského práva téže fakulty Lukáše Hadamčíka. Jejím předmětem je problematika nájmu bytu a domu, což je ve vztahu k poměrně stále nedávné rekodifikaci soukromého práva téma vysoce aktuální.

Kniha je o to cennější, že s výjimkou jedné monografie[1] a komentářové literatury (Wolters Kluwer, C. H. Beck) na našem trhu až dosud scházela publikace, která by se otázce nájmu domu a bytu podle současné právní úpravy komplexně věnovala. V nájemních bytech a domech přitom žije téměř čtvrtina[2] obyvatel České republiky.

Monografie je přehledně členěna do pěti částí. Její součástí je i věcný rejstřík a seznam judikatury. V první části se autoři věnují vzniku nájmu bytu a domu, přičemž se neopomíjejí zabývat například problematikou kontraktace, legislativně upravené občanským zákoníkem již ve všeobecných ustanoveních o závazcích. Autoři v této části rozebírají kupříkladu i velmi problematické ustanovení § 2254, odst. 2 ObčZ, podle něhož má nájemce při skončení nájmu právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň v zákonné výši. Problémem však je, že žádný právní předpis, který by upravoval výši úroků z jistoty, dosud nebyl vydán. Drtivá většina právníků proto dovozuje, že v případě neprovedení daného ustanovení jiným právním přepisem, nájemci svědčí úrok ve výši obvyklé v daném čase a místě[3], popř. dokonce úrok z jistoty ve výši úroku z prodlení. Autoři recenzované publikace však podle mého názoru správně upozorňují na to, že „tento výklad je contra legem, a proto nepřípustný… Nebude-li výše úroku sjednána, nájemci právo na úhradu úroků nevznikne.“[4]

Část druhá pojednává o právech a povinnostech jednotlivých smluvních stran z nájmu bytu a domu. V této části se tak autoři zabývají například ustanovením o právu nájemce chovat v bytě zvíře nebo otázkou podnájmu. Podrobně je zde zkoumána i problematika změny výše nájemného prostřednictvím novace, upravené zejména v nepříliš přehledných ustanoveních § 2249 a § 2250 ObčZ, které jsou reakcí na mnoho let trvající protiústavní stav, kdy pronajímatelé neměli možnost jakkoliv se domoci zvýšení nájemného bez souhlasu nájemců, což ve spojení (se stále trvající) nemožností dát nájemci výpověď z libovolného důvodu, způsobovalo drakonické omezení vlastnických práv pronajímatelů, kteří mnohdy neměli finanční prostředky ani na nezbytné investice do nemovitosti.  Shledávám jako správné, že publikace je v určitých místech dostatečně kritická (např. právě ve vztahu k § 2250 ObčZ postrádajícím jakýkoliv smysl)[5], byť sám uznávám nezpochybnitelný přínos nového občanského zákoníku, resp. rekodifikace našeho soukromého práva obecně.

Třetí část, která je nejobsáhlejší, se zabývá zánikem nájmu bytu a domu. Docentka Selucká, coby autorka této části se zde věnuje například kontroverzní „konkludentní výpovědi z nájmu“ (např. vhození klíčů do schránky pronajímatele) nebo třeba problematice okamžité výpovědi nájmu z důvodu neplacení nájemného za dobu alespoň tří měsíců. Jak autorka (na rozdíl od mnohých jiných) správně konstatuje, tak „není rozhodné, zda je nájemce v prodlení za tři po sobě jdoucí měsíce, nebo jde o neplnění občasná…“[6] Za velmi pozitivní hodnotím i zohlednění možných trestněprávních konsekvencí v častých situacích, kdy pronajímatel sám realizuje vyklizení bytu (domu) proti vůli nájemce. Výhodou je i hojné uvádění té judikatury, která je aplikovatelná na řešení právních otázek spojených s nájmem bytu a domu i po rekodifikaci soukromého práva.

Ve čtvrté části publikace se pojednává o nájmu služebního bytu a nájmu bytu zvláštního určení. Poslední část je pak věnována problematice nájmu družstevního bytu. Zde lze mít drobnou výhradu k tomu, že tato část čítá „jen“ 8 stran a možná by si zasloužila podrobnější zpracování, byť si jsem vědom, že by to vyžadovalo nemalý „exkurz“ do práva obchodních korporací (resp. práva družstevního).

Monografii autorů z brněnské právnické fakulty lze hodnotit jako vysoce kvalitní publikaci, která si nepochybně najde své čtenáře. Jelikož je dle mého názoru psána velmi čtivým a srozumitelným jazykem (což u právnických publikací rozhodně nebývá zvykem), bude nepochybně užitečnou pomůckou nejen pro právníky a studenty práv, ale i pro běžné nájemce a pronajímatele.

 


Poznámky pod čarou

* Autor je interním členem redakční rady Iurium.cz a studentem Právnické fakulty UP v Olomouci.

[1] KŘEČEK, S. Nájemní a družstevní bydlení podle nového občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích. Praha: Leges, 2014, 272 s.

[2] HOSPODÁŘSKÉ NOVINY. Průzkum: 77 procent Čechů má vlastní dům či byt. Necelá čtvrtina lidí přebývá v nájmu [online]. IHNED.CZ, publikováno 27. 3. 2014 [cit 5. 12. 2015]  Dostupné na:                                                 <http://byznys.ihned.cz/c1-61926210-pruzkum-77-procent-cechu-ma-vlastni-dum-ci-byt-necela-ctvrtina-lidi-prebyva-v-najmu>

[3] Srov. BAJURA, J., SALAČ, J. In ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Jan, FIALA, Josef et al. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V. Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 1215.

[4] Recenzovaná publikace, s. 36.

[5] Ibid., s. 67.

[6] Ibid., s. 158.

 

In this article

Join the Conversation